Ristrutturazione immobili vincolati: quale documentazione?

Vediamo come eseguire gli interventi di ristrutturazione su immobili vincolati e tutta la documentazione necessaria, le tempistiche e le autorizzazioni per poter effettuare i lavori correttamente.

Cos’è la documentazione integrativa per la ristrutturazione di immobili vincolati?

Nel primo articolo sugli immobili vincolati abbiamo parlato di che cosa sono, quali sono i vincoli esistenti e come si possono classificare. Abbiamo visto che per poter effettuare lavori di ristrutturazione su immobili vincolati è sempre necessario presentare il progetto alla Soprintendenza territorialmente competente.

A volte la Soprintendenza richiede della documentazione integrativa oltre a quella progettuale e anche dei sopralluoghi in loco. L’eventuale documentazione integrativa per gli interventi di ristrutturazione potrebbe includere:

1. Relazione storico-architettonica: una dettagliata descrizione dell’edificio e del suo valore storico, artistico o culturale. Questa relazione aiuta la Soprintendenza a comprendere l’importanza dell’immobile ed il motivo del suo vincolo.
2. Analisi dei materiali: informazioni sugli elementi ed i materiali originali utilizzati nella costruzione dell’edificio e/o sugli interventi di ristrutturazione o manutenzione effettuati nel corso del tempo.
3. Relazione paesaggistica: nel caso in cui l’immobile sia situato in un contesto paesaggistico, o in un’area di particolare valore ambientale, potrebbe essere richiesta una relazione specifica sull’impatto delle modifiche proposte sull’ambiente circostante.
4. Analisi delle tecniche di restauro: se il progetto prevede interventi di restauro la Soprintendenza potrebbe chiedere informazioni dettagliate sulle tecniche di restauro che verranno utilizzate per preservare l’integrità dell’immobile.
5. Pareri di esperti: in alcuni casi la Soprintendenza potrebbe richiedere pareri di esperti, come archeologi, storici, storici dell’arte o restauratori, per valutare l’idoneità del progetto proposto e degli interventi connessi.

Ristrutturazione di immobili vincolati e documentazione: le tempistiche amministrative

In Italia, per la valutazione dei progetti di ristrutturazione o intervento su immobili vincolati, la Legge stabilisce infatti alcune tempistiche massime ammissibili.

Secondo il D.Lgs 42/2004, la Soprintendenza ha un termine massimo di 120 giorni. Questo periodo serve per esaminare ed approvare o respingere il progetto presentato per un edificio sottoposto a vincolo.

Tale periodo di 120 giorni inizia a decorrere dalla data di presentazione del progetto completo e documentato secondo le norme indicate dalla Soprintendenza competente. Durante questo lasso temporale, la Soprintendenza deve:

• esaminare attentamente progetto ed allegati
• effettuare tutte le verifiche e le valutazioni necessarie
• comunicare infine la decisione di approvazione o di richiesta di integrazioni/modifiche.

Se entro il termine di 120 giorni la Soprintendenza non dovesse pronunciarsi, si considera che il progetto sia tacitamente approvato e il richiedente potrà quindi procedere con l’intervento.

È importante tenere presente che il processo potrebbe richiedere più tempo del previsto in alcuni casi. In particolare se il progetto è complesso o richiede ulteriori approfondimenti. Perciò, è sempre consigliabile presentare la documentazione per la ristrutturazione di immobili vincolati con adeguato anticipo, per assicurarsi di avere il tempo necessario per rispettare le scadenze dei lavori programmati.

Ristrutturazione di un immobili vincolati e documentazione: SCIA o PdC?

Fermo restando che il legislatore (Art. 3, Comma 1, Lettera c) del DPR 380/01) impone di mantenere inalterati  gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio.
Nella stragrande maggioranza l’intervento si qualifica come ristrutturazione edilizia ed è assentibile previa presentazione di una semplice SCIA.
La SCIA però si definisce come “condizionata”, ossia subordinata all’autorizzazione della Soprintendenza. Si può quindi ottenere preliminarmente il parere della Soprintendenza e successivamente presentare la SCIA. Bisogna allegare lo stesso, oppure richiedere il parere contestualmente alla presentazione della segnalazione certificata. Questa diverrà operativa solo dietro l’ottenimento dell’assenso dalla Soprintendenza territorialmente competente.

Tuttavia, se l’intervento su un immobile vincolato dovesse richiedere modifiche significative alla struttura, all’aspetto architettonico dell’edificio, sarà necessario ottenere un Permesso di Costruire. Questo è il caso di interventi come:

• nuove costruzioni
• ampliamenti rilevanti
• cambi di destinazione d’uso
• interventi che coinvolgono parti dell’immobile vincolato soggette a particolari vincoli.

Anche nel caso di richiesta del PdC potrò, esattamente come per la SCIA, o richiedere anticipatamente il parere alla Soprintendenza, o formulare la richiesta contestualmente alla presentazione della pratica presso il SUE (Sportello Unico dell’Edilizia).

Ristrutturare un immobile vincolato: autorizzazione paesaggistica e relazione sugli interventi

In entrambe le ipotesi precedenti dovrà essere comunque richiesta l’autorizzazione paesaggistica prevista ex Art 146 D.lgs 42/04 e tutti gli ulteriori atti di assenso e nulla osta ad essa collegati. In particolare qualora si vada ad incidere sulla percezione esterna del fabbricato e dei luoghi circostanti.

È importante ricordare anche che, una volta ottenuta la relativa autorizzazione, va sempre comunicato alla Soprintendenza, meglio se anche con un certo anticipo, l’inizio dei lavori.
Parimenti, ad ultimazione degli stessi, è necessario presentare una relazione sugli interventi e sull’esito che essi hanno avuto.
Insieme alla relazione, andrà allegato anche un rilievo fotografico che documenti il risultato ottenuto, oltre alla fase di svolgimento degli interventi previsti.

Riqualificazione energetica e tipologie di intervento

Grazie alle agevolazioni fiscali di Superbonus ed Ecobonus, i progettisti sono chiamati a valutare e dimensionare diversi interventi di riqualificazione energetica, anche per la ristrutturazione di immobili vincolati. Vale sempre la pena ricordare come vengono classificate le diverse tipologie di intervento dalla norma e quali verifiche devono essere condotte.

A questo riguardo consigliamo questo utile Video tutorial: si spiegano in modo chiaro le differenze tra interventi di I e II livello con esempi pratici svolti con il software TERMOLOG.

Ristrutturazione di un immobile vincolato e documentazione: la modifica dell’Art. 3 del TUE

Prima la demolizione e ricostruzione di un edificio vincolato veniva considerata un’operazione di “nuova costruzione”. Questo comportava chiaramente un iter più complesso e rigoroso per ottenere l’autorizzazione edilizia (il Permesso di Costruire) da parte del Comune. Questo era particolarmente problematico quando si trattava di immobili vincolati in condizioni di degrado o che richiedevano interventi strutturali significativi.

Tuttavia, la situazione è cambiata con la modifica dell’Articolo 3 del Testo Unico sull’Edilizia. Ha introdotto una distinzione tra “nuova costruzione” e “ristrutturazione” anche per gli immobili vincolati. Secondo questa modifica, la demolizione e ricostruzione di alcuni immobili vincolati possono essere considerate come un’operazione di “ristrutturazione” anziché di “nuova costruzione” se sono soddisfatte determinate condizioni, di conseguenza anche la documentazione necessaria viene modificata.

Alla luce delle modifiche introdotte, non sarà quindi più necessario ottenere il PdC, ma sarà sufficiente la presentazione di una SCIA alternativa al Permesso di Costruire. Questo però prevede delle eccezioni riguardanti gli edifici situati:

• in aree tutelate di cui all’Art. 142 del D.Lgs. n. 42/04;
• in zona omogenea A (centro ed edilizia storica) o assimilabile;
• nei centri e nuclei storici consolidati.

Infatti, l’opera di demolizione e ricostruzione su questi edifici, per ricadere nella fattispecie di ristrutturazione edilizia, dovrà prevedere il mantenimento di: sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e della sua volumetria.

Ristrutturazione di un immobile vincolato: le condizioni per l’iter semplificato

Le principali condizioni che possono consentire di considerare la demolizione e ricostruzione di un immobile vincolato come un’operazione di semplice ristrutturazione includono:

1. Mantenimento delle caratteristiche architettoniche: la nuova costruzione deve rispettare le caratteristiche architettoniche dell’edificio originale, contribuendo a preservarne l’aspetto storico e artistico.
2. Salvaguardia del contesto urbano: la nuova costruzione non deve alterare negativamente il contesto urbano o paesaggistico in cui si trova l’edificio vincolato.
3. Conservazione delle parti vincolate: le parti dell’edificio soggette a vincolo devono essere conservate e restaurate, evitando demolizioni indiscriminate.

Questa nuova interpretazione dell’Articolo 3 consente quindi una maggiore flessibilità nell’approccio alle demolizioni e ricostruzioni di immobili vincolati. Permette di considerarle come operazioni di ristrutturazione, a condizione che siano rispettate le caratteristiche ed i vincoli di tutela dell’edificio sopra elencati.

Ciò semplifica – e non di poco – l’iter burocratico ed amministrativo, rendendo più agevole l’ottenimento delle autorizzazioni per questi interventi. Tuttavia, è fondamentale consultare la normativa specifica di ciascun Comune e delle Soprintendenze competenti per capire se un’operazione di demolizione e ricostruzione su immobili vincolati può essere considerata come ristrutturazione nel caso specifico e di conseguenza raccogliere la documentazione integrativa necessaria.

Ristrutturazione di Immobili Vincolati e documentazione: i quattro tipi di intervento

Le categorie di intervento sono raggruppabili in quattro gruppi e rappresentano le principali tipologie di lavori effettuabili su edifici vincolati. Ogni categoria è finalizzata a preservare e valorizzare l’immobile vincolato, garantendo nel contempo il rispetto delle norme di tutela e conservazione del patrimonio culturale.

1. Interventi strutturali: riguardano il miglioramento della sicurezza e della stabilità dell’edificio vincolato. Possono includere opere di consolidamento per preservare la struttura originale, interventi per migliorare la classe sismica dell’edificio o altre misure atte a garantire la stabilità nel tempo.
2. Interventi energetico/impiantistici: mirano a migliorare l’efficienza energetica dell’immobile vincolato e a rendere gli impianti meno energivori e più sostenibili. Ciò può comprendere lavori di efficientamento dell’involucro opaco e/o trasparente, impianti di riscaldamento e raffrescamento a basso impatto ambientale e, ove possibile, anche l’uso di energie rinnovabili e l’adozione di BACS.
3. Interventi di adeguamento: questi lavori si concentrano sulla conformità dell’edificio vincolato alle normative di settore riguardanti l’accessibilità per i disabili, gli impianti elettrici, la sicurezza antincendio ed altre norme di sicurezza e conformità.
4. Interventi artistici: sono lavori finalizzati al restauro e alla conservazione delle parti artistiche dell’edificio vincolato, come affreschi, mosaici, pavimentazioni, lesene in materiale lapideo o in stucco, sculture ed opere d’arte ivi custodite, talvolta facenti parte delle decorazioni dell’edificio stesso. Questi lavori richiedono competenze specifiche di maestri di arte e restauro per preservare l’autenticità ed il valore storico-artistico degli elementi stessi.

Interventi strutturali: miglioramento sismico o rinforzo locale?

Tra gli interventi più richiesti con il Sismabonus vi sono i rinforzi locali: operazioni poco invasive e sostenibili con cui accedere agli incentivi. In altri casi, invece, si rende necessario valutare il livello di sicurezza di una struttura esistente allo stato di fatto attraverso sia un’analisi lineare che un’analisi non lineare. Si valutano quindi la vulnerabilità e la classe di rischio sismico per poi progettarne il miglioramento sismico e accedere al Sismabonus.

Un bell’esempio di ristrutturazione in chiave antisismica di immobili vincolati (con relativa documentazione da presentare) è questo interessante caso studio svolto con TRAVILOG. Si tratta di un villino storico a Bologna dove sono stati fatti sia interventi locali che di miglioramento sismico.

Nel prossimo articolo analizzeremo le agevolazioni fiscali e come queste siano cumulabili quando si effettuano degli interventi di ristrutturazione sugli immobili vincolati.